商业地产投资|闲聊商业地产的投资逻辑

商业地产投资（闲聊商业地产的投资逻辑）
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增量市场或已向存量与增量并举转变，地产行业的经营环境和背景发生了比较大的变化。
2016年国庆节开始的这轮地产行业调控延续至今，“房住不炒”、稳房价、稳地价、稳预期成为新常态经济形势下上层宏观调控的长效机制。而在中国城市化持续推进的大背景下，房地产行业近几年无论在销售面积、销售金额持续突破并创造历史新高，如果将数据做长一个K线图，俨然主升浪的态势。
中长期视角下，中国城市化进入下半场，住宅销售面积增速放缓或将见顶，持续高压的融资、信贷、限购、限价等措施一方面在加速行业集中度的提升，挤压中小开发商的生存空间，剩者为王。但同时也压缩了行业整体利润空间，对单纯依赖招拍挂拿地的企业影响尤其大。
在此背景下，拥有更多优质投资物业的开发商会拥有更长期的生存逻辑和更大的发展空间，也不会存在太大的转型压力；现在也有越来越多的开发商想加入这个领域；
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住宅开发+商业自持的双轮驱动综合体模式我认为是一种很好的商业模式。
新开一个购物中心对地方政府来说，尤其是低能级城市，既是领导在任时候的政绩工程，也是民生工程，能够给当地老百姓提供满足消费升级的场所，带动就业，增加税收。
对于开发商来说，通过这种综合体模式，可以与政府，尤其是低能级城市的政府勾地，拿到便宜的土地，使得可售物业的毛利率和净利率都有充足的保障。
同时，因为可售物业在商业购物中心附近，生活配套便利，还能享受更高的卖出溢价；国内这种模式的主流公司包括HR、LH、DYC、WK、WD、XC、BL等；这里面有些公司在商业自持是能算得过账，有些是算不过账的。
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商业地产（尤其是购物中心），其本质是“实施统一管理分散经营的商业集合体”，通过各种组合业态引流，并将这些流量通过消费的形式收取租金实现变现。而购物中心的盈利模百思特网式是租金收入和资产增值。国内这些年习惯于房地产开发的、简单粗暴式的、短平快的盈利方式，对那些需要经过较长时间的运营调整才能体现的资产增值这一块基本上都是忽略或不屑一顾的，这也源于国内固有的轻商文化。
现在如果说稍有重视，还是因为他们认为商业可以帮助销售商铺，其实这是对商业地产本质的亵渎，因为对于散售的商铺，从第一天起就对统一管理失去了控制，未来的永远要作的调整改造更是无从谈起。所以，购物中心对很多开发商来说更多意义是一个勾地的手段，尽量能够多卖一些能卖的，卖不掉的就只能自己组建团队通过运营减少亏损。
在我看来，国内真正能够在过去开发物业暴赚的年代却愿意从战略上主动做商业购物中心的只有HR和LH，他们拥有很强的战略定力和纪律性，用长期的眼光追求高质量且有资本约束的增长，他们的商业逻辑从投资回报率持续大于资本成本角度也是能讲得通的。另外DYC也算，但是DYC的开发物业能力太差，所以它的发展速度太慢。
战略上的主动和被动在日积月累的经营中会显出出巨大的差异，这个行业的跑道足够长，长跑耐力和稳定性是非常关键的因素；长期积累下去自持的项目数量越来越多，是否具备可持续的经营能力以及所处的城市能级和地段是否支撑足够的客流，以及由此对应的租金天花板的高低带来的投资回报率高低等等，这些都是需要长期考虑的逻辑；我认为这种勾地形式的辅助拿地和战略主动布局积累下的持有项目资产质量会有非常大的差异。
前者模式下长期积累的资产可能会剩下个别不错的旗舰项目，但是整体资产的经营都亟待改进，时间越久，这种模式的压力就越大。因为所谓“白得”的商场或酒店等资产往往不仅不能贡献正现金流，还会年复一年形成资金和品牌的拖累，形成恶性循环；
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而随着中国经济未来增速逐渐放缓，全社会的无风险利率或者说是基准利率会逐渐下滑，这是毫无疑问的确定性趋势。事实上，美国最近的连续降息实际宣布全球进入一轮新的降息潮，相当于水位线持续往下走。
反观优质的商业物业尤其是购物中心由于其商业模式与消费购买力、物价等挂钩，具有稳定增长特性，尤其是运营能力强的购物中心，其投资回报率基本是逐年提升。说白了，以前在中国做开发物业赚钱太容易了，但是以后赚钱的难度会逐渐加大。
过去，在资本层面，并没有形成对优质经营者应得的奖赏。但是这个临界点似乎越来越近，或者已经到来。在此社会历史背景下，未来一定越来越多资本追逐优质商业地产；