商业计划书如何写？(19)

主题公园（40%）作为商业业态中不可或缺的娱乐类业态配置，主题公园在城市远郊的旅游商业地产中占据不可或缺的地位，也是现在时尚消费主流趋向，各类主题公园在全国范围内大面积崛起。如何选择，选择什么类型的主题公园在我们的项目将直接取决于客户的需求，前面我们讲到了自媒体“微信订阅号” ，粉丝的需求数据给我们提供了良好的参考依据，选择消费者喜欢的，起码会立于不败之地。作为与步行街业态共同释放消费力的商业组成模块，主题公园在选择时，完全可以等待步行街成功运营后再确定具体商家，届时将具备足够的市场竞争力。
主题公园招商需进行精细的成本测算，主要出入口及与项目其他板块联通区域的商业价值释放和占有将是此板块盈亏点权衡的关键。
此版块功能组成中需具备商业性、娱乐性、公益性、盈利性、景观性等五个基本条件：
① 商业性：此版块的商业价值应体现在，项目启动前期的概念营造和运营过程中主题公园运营商与项目开发商、消费者多方面共赢的运营效果上。商家选择时重点考量业态种类和运营能力与项目前期导入的消费者之间的共鸣，继续深化地块区域价值，为项目提供增量的消费力支撑；
② 娱乐性：旅游地产的核心价值体现在与区域特色景观及文化与消费者休闲娱乐
需求的搭接。主题公园在设计时应考虑到除商家以外，板块自身能为消费者提供的娱乐机会，不需要门票即可参与和体验的主题元素，例如微电影拍摄基地、婚纱主题基地等；
③ 公益性：集团多年来一直热心于公益事业，项目功能可为集团与政府、媒体或社会公益组织互动和连结，提供机会元素和条件元素，增加项目加权价值；
④ 盈利性：主题公园板块开发过程中应扩宽思路，不能只简单的理解为招募业态主力商（租地、租铺），而应整体考量地块在业态组合后的市场价值释放；
⑤ 景观性：景观营造是周至地块开发应考虑的核心元素之一，但不是固守于区域文化的单一选择上，传统与现代结合的方式应作为项目整体设计的主要方向。
主力商业（50%）
主力商业的设置在现阶段将只作为项目商业市场最大化这一根本思路来考虑，前期可设计商业盒子形态，保证为项目提供足够的商业总体量。结合企业自身情况，可在整体开发理念成型后，多方面的与全国或在更大层面上与商家接洽，时下较为流行或受众较广的“奥特莱斯”、“东阳木雕”、“茶叶、茶器”、“培训基地”、“文化酒店”等业态均能够与主力商业区良好共融。结合项目自身优势和消费力释放需求，与商家不断深化产品组成和规模，最终形成具有影响力和规模效应的休闲商业综合体。